**SAIBA MAIS SOBRE ABHISHEK LODHA**
**Quem é:** Sócio e CEO do grupo privado Lodha, um dos maiores empreendedores imobiliários da Índia, que pertence a sua família [na foto, Lhoda e sua mulher].
**Carreira:** Ele atua há 14 anos no grupo; antes, trabalhou na consultoria McKinsey nos Estados Unidos, no escritório de Atlanta. Formou-se pela Georgia Tech.
**Palava:** Cidade de 18 quilômetros quadrados, localizada perto de Mumbai, que começou a ser construída em 2010; os primeiros residentes chegaram em 2014.
Nos próximos dez anos, a Índia deverá passar de uma economia de US$ 2,2 trilhões para duas vezes isso. Todos os setores de atividade em crescimento precisarão de espaço para fazer negócios. Isso automaticamente implica o crescimento do setor imobiliário. Nenhuma economia cresceu sem que isso acontecesse. O setor imobiliário é um alimentador do ciclo de consumo porque permite que a riqueza cresça concomitantemente aos ativos.
O desafio é descobrir modelos de negócio para que o setor privado possa atender a essa demanda, garantindo que os custos sejam mantidos sob controle e que seja entregue um bom serviço. O grupo Lhoda aceitou o desafio: adotou uma visão multigeracional e de vários anos e construiu do zero o que chama de “cidade do futuro”, uma cidade verde e inteligente, na Índia – chamada Palava. A seguir, o executivo da Lhoda explica o processo.
**O mundo inteiro debate sobre se deve construir novas cidades-satélite já inteligentes ou consertar as existentes com tecnologia e dados. Você já teve as duas experiências no setor privado. Qual é o melhor caminho?**
A questão importante a perguntar é: onde as pessoas escolherão viver? A resposta é muitas vezes impulsionada pela atividade econômica e proximidade com empregos. A vantagem de trabalhar com cidades existentes é não precisar criar sua atividade econômica. A desvantagem é que as cidades antigas têm um potencial limitado para reescrever as regras. Eles não podem mudar significativamente a experiência de vida e de trabalho das pessoas.
Não podemos simplesmente ir aonde quer que haja terra e começar a construir uma cidade do zero. O núcleo econômico necessário para sustentar o crescimento estaria faltando e isso é muito caro para o setor privado criar. Palava é uma nova cidade sendo desenvolvida, mas a apenas 40 km da capital econômica da Índia, Mumbai.
Palava foi construída com dinheiro privado e sem uma rúpia de ajuda governamental. Os problemas de muitas grandes cidades podem ser resolvidos se pudermos descobrir um modelo em que o setor privado possa resolver questões de urbanização construindo cidades-satélite.
**Quatro anos depois do início de sua construção, o que é Palava? E o que será amanhã?**
Hoje, Palava tem cerca de 34 mil moradores (8,5 mil famílias); 70% deles trabalham em um raio de dez quilômetros. A renda familiar típica para os novos compradores está na faixa de US$ 18 mil a US$ 30 mil mensais. Palava atende principalmente à classe média, embora tenhamos pessoas de todos os segmentos econômicos.
Até 2050, teremos meio milhão de pessoas vivendo em Palava, com 100 mil empregos dentro e fora da cidade. Queremos que ela se classifique entre as 50 cidades mais habitáveis do mundo. Isso é ambicioso, eu sei, porque no momento nenhuma cidade indiana está classificada entre as 100 melhores.
**O que você aprendeu ao longo do projeto Palava?**
Uma de nossas experiências mais gratificantes é que os moradores realmente começaram a se preocupar com os espaços públicos comuns e com o modo como a cidade é administrada. A qualidade dos espaços públicos e a governança da cidade são o que tornam o lugar habitável e a economia, produtiva. Em Mumbai, mesmo que a infraestrutura ganhasse inteligência e tivéssemos um trânsito que fluísse, isso não a faria da cidade um lugar melhor para viver por conta dos espaços públicos e da governança.
Espaços comuns não são valorizados na Índia. Isso acontece frequentemente porque eles não são bem administrados, ou questões legais tornam difícil para as pessoas defenderem seu valor. Vemos uma diferença em Palava, e isso provavelmente é explicado pela economia clássica. Os moradores sabem que se sua localidade é bem administrada, o valor da propriedade aumenta. Duas coisas podem ajudar a levar as pessoas a valorizar os bens comuns. Um é se eles recebem um benefício ou uma recompensa; o outro é a confiança de que seus esforços não serão sabotados. Quando essas condições são satisfeitas, as pessoas fazem um esforço para proteger seus espaços públicos.
Você deve governar com o envolvimento do cidadão, a transparência e a eficiência de custos. Não é fácil que as pessoas paguem pela manutenção dos bens comuns, muitos não estão acostumados a isso. Aprendemos que você tem de comunicar as vantagens continuamente. O que mais interessa para os moradores é o envolvimento cotidiano através do esporte, da arte, da cultura, ou nas escolas e nas áreas da comunidade. Esse elemento de infraestrutura “soft” geralmente falta na urbanização da Índia.
**O que é uma “cidade inteligente”, a seu ver?**
Não é apenas tecnologia. Essa má interpretação muitas vezes levou cidades a fazer investimentos que estão condenados a falhar. As cidades podem ser governadas usando tecnologia, mas devem ser projetadas com visão. Gosto de dizer que, para tornar um lugar bom para viver, você precisa de “CCTV” [trocadilho com a sigla para câmeras de vigilância, em inglês] – Cidadãos, Comunidade, Tecnologia e Visão. As pessoas tendem a se ater à tecnologia quando definem uma cidade inteligente, provavelmente porque tecnologia é mais tangível do que “comunidade” ou “visão”.
Quando começamos a construir Palava, partimos da definição clássica. Utilizamos a noção de 5-10-15, o que significa que tudo aquilo de que você precisa diariamente deve estar a 5 minutos de distância a pé, o que você precisa a cada três a quatro dias deve estar a seu alcance em uma caminhada de 10 minutos, e coisas que você usa entre uma semana e um mês deve ser obtido com uma caminhada de 15 a 20 minutos.
Quando você começa a projetar uma cidade inteira com isso em mente, há vários benefícios. Dado o tamanho da nossa população, a Índia nunca poderá construir ruas suficientes para resolver os problemas de trânsito. O que podemos fazer é projetar cidades para que você não precise de tantos carros. Também é muito mais saudável que as pessoas caminhem mais.
**Qual foi a reação do governo a Palava?**
Palava não teria sido possível sem políticas governamentais, como a que permite que as construtoras adquiram a terra, façam o zoneamento adequado e implementem a infraestrutura de forma segura.
Palava realmente ganhou vida nos últimos 18 a 24 meses. Eu acho que o governo começou a entender o que isso significa, mas não compreendeu completamente o impacto que o empreendedor privado no desenvolvimento de cidades verdes pode alcançar. Além disso, isso irá influenciar as expectativas dos cidadãos em termos de como eles devem viver e de como eles devem ser governados. Penso que o governo entenderá isso ao longo do tempo, mas, nesta fase, não acho que seja um item significativo na agenda.
**Quais as maiores lições sobre o desenvolvimento de uma cidade inteligente a partir do zero?**
Comparando, construir Palava é como construir um produto de valor muito alto para o consumidor. Tudo que se aplica às empresas de produtos de consumo em termos de inovação, controle de qualidade e serviço pós-venda também se aplica a esta cidade.
Uma lição é que devemos construir mais instalações em espaços comuns. Temos de entregá-los mais rápido e mais cedo, porque as expectativas estão aumentando. Eles não são tão caros de construir e são um produto que gera empatia. Os cidadãos querem pertencer a uma cidade e só conseguem fazer isso se tiverem algo com que se identificar.
Por último, se não houver a camada de governança da cidade, haverá caos. A Palava City Management Association, que é encarregada de lidar com todas as operações da cidade, precisa se aprimorar constantemente. Essa camada é crucial para o sucesso.
